Recientemente se ha anunciado un nuevo pacto que permite la aprobación del proyecto de la Ley de Vivienda 2023. Esta nueva legislación tiene como objetivo proteger a los inquilinos y regular el mercado de alquileres como consecuencia, también afectará a los propietarios de viviendas. En este artículo, hablaremos sobre los cambios más importantes y cómo afectarán a los propietarios de viviendas en España.
Claves sobre la Ley de la Vivienda
Podríamos resumir las nuevas medidas en los siete puntos que presentamos a continuación. Debemos tener en cuenta que todavía no conocemos todos los detalles por lo que algunos puntos pueden variar.
- Nueva definición de las zonas declaradas tensionadas
- Definición de los considerados grandes tenedores de vivienda
- Desvincular la actualización de los precios del alquiler del IPC
- Limitar los precios de nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas
- Nuevas medidas de protección para los inquilinos
- Beneficios fiscales para los propietarios que alquilen su vivienda en zonas tensionadas
- Nuevas medidas de protección ante los desahucios
PROPIETARIOS Y ZONAS TENSIONADAS
A partir de la nueva ley, se abren nuevas definiciones de propietario y se dividen las zonas de las ciudades entre tensionadas y no. En cuanto a los propietarios, se distinguen entre pequeño y gran propietario o tenedor. Las distintas combinaciones de estas variantes darán lugar a las nuevas medidas, que podrás ver a continuación.
¿Cómo se si soy un pequeño o gran propietario según la nueva ley de la vivienda?
Los grandes propietarios serán todas las personas o empresas que tengan en propiedad 5 o más viviendas, las que tengan menos serán consideradas pequeños propietarios
¿Cuáles serán las zonas tensionadas del alquiler?
Cada Comunidad Autónoma podrá declarar zonas tensionadas en base a 2 condiciones que no tienen por qué cumplirse a la vez, es decir, bastará con que se cumpla una de las dos situaciones para que el área pueda ser declarada como tensionada:
- Que el coste de vivir sea superior de los ingresos medios delos hogares de la zona.
- Que el precio de la vivienda haya subido, al menos, 3puntos porcentuales más que el IPC en los últimos 5 años.
Las Comunidades Autónomas pueden negarse a declarar una zona como tensionada aunque cumpla con las condiciones.
Gastos de Inmobiliaria
Correrán siempre a cargo del propietario los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba sólo para los grandes tenedores.
Para evitar que los propietarios busquen alternativas que les permitan compensar esos gastos, el texto prohíbe también aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos «que obligarían a los inquilinos a abonar costes de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente».
«Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas», apuntan. En relación a esto, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. «La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler», apunta el acuerdo.
IPC
Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.
Durante 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual.
INQUILINOS
CONTRATO NUEVO
Aquí es donde aplicamos las distintas combinaciones entre los tipos de propietarios y las zonas tensionadas:
Alquiler en zona NO tensionada:
El casero podrá poner el precio que considere oportuno, tanto si es pequeño propietario como gran tenedor.
Alquiler en zona tensionada:
Aquí entra en juego el tipo de propietario al que vayas a arrendar la vivienda:
- Pequeño propietario: el precio del nuevo contrato de alquiler no podrá ser más alto que la subida con el índice de actualización del alquiler con respecto al contrato del inquilino anterior.
2023: 2% → Si el anterior inquilino pagaba 1.000 euros, nuestro nuevo contrato no podrá ser de más de 1.020 euros
2024: 3% → Si el anterior inquilino pagaba 1.000 euros, nuestro nuevo contrato no podrá ser de más de 1.030 euros
2025: con el nuevo índice por definir - Gran propietario/tenedor: el precio del nuevo contrato de alquiler no podrá ser más alto que la subida con el “Índice de contención de precios”
El índice de contención de precios no está detallado todavía, por lo que no podremos saber cuánto aumentará el precio.
¿Cómo saber cuánto pagaba el inquilino anterior?
Como inquilinos tendremos el derecho a conocer este precio mediante algún comprobante. Aunque no se ha especificado qué tipo de comprobante (recibo, contrato…).
CONTRATO VIGENTE
Estos límites que hemos mencionado anteriormente, se aplicarán a todos los contratos de alquiler que actualicen su renta anualmente, tanto si son grandes o pequeños propietarios o si la vivienda se encuentra en una zona tensionada o no.
Ventajas y Desventajas de la Ley de la Vivienda 2023
Pros:
- La regulación del precio del alquiler puede beneficiar a los inquilinos y ayudar a controlar la inflación de los precios en el mercado inmobiliario.
- La ampliación de los plazos de los contratos de alquiler puede brindar una mayor estabilidad y seguridad a los inquilinos y reducir el riesgo de desalojo injusto.
- La protección a los inquilinos en casos de impago o desahucio puede ser una medida importante para evitar situaciones de precariedad y vulnerabilidad para los inquilinos.
Contras:
- La regulación del precio del alquiler podría desincentivar a los propietarios a poner sus viviendas en el mercado de alquiler o a reducir la oferta de viviendas disponibles, lo que podría afectar negativamente el acceso a la vivienda para los inquilinos.
- La ampliación de los plazos de los contratos de alquiler puede limitar la flexibilidad de los propietarios para gestionar sus propiedades y reducir la oferta de viviendas disponibles.
- Las medidas de protección para los inquilinos en casos de impago o desahucio podrían aumentar el riesgo y los costos para los propietarios, lo que podría desincentivar la inversión en el mercado inmobiliario.
En resumen, la nueva ley de la vivienda en España tiene como objetivo proteger a los inquilinos y regular el mercado de alquileres, pero también afectará a los propietarios de viviendas. Los propietarios deberán adaptarse a estas limitaciones que pueden llegar a perjudicarlos. Es importante estar al tanto de estos cambios para poder adaptarse a ellos y cumplir con las nuevas normas establecidas en la ley de la vivienda.
