Vender una vivienda heredada: impuestos, pasos y qué hacer si sois varios herederos

Vender la casa de los padres es una de las decisiones más habituales tras una herencia, y también una de las que más dudas fiscales genera. ¿Se puede vender antes de repartir la herencia? ¿Qué pasa si uno de los hermanos no quiere? ¿Cuánto se paga a Hacienda y al ayuntamiento? Te lo explicamos con un ejemplo y los errores que más dinero cuestan.

¿Se puede vender una vivienda heredada antes de tramitar la herencia?

No del todo. Para vender, los herederos tienen que acreditar que la vivienda es suya. Eso exige:

1. Haber firmado la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
2. Haber presentado el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia.
3. Lo recomendable es inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad: el comprador y su banco lo pedirán.

Se puede firmar la herencia y la venta el mismo día, en la misma notaría, si todo está preparado. Lo vemos en cómo tramitar una herencia paso a paso.

Si sois varios herederos

Cuando la vivienda se adjudica a varios hermanos, es de todos en proindiviso y la venta necesita el acuerdo de todos. Las salidas habituales son:

• Vender a un tercero y repartir el dinero según la parte de cada uno.
• Que uno se quede la vivienda y compense a los demás. Si se hace dentro del reparto de la herencia, puede tener un tratamiento fiscal más favorable que una compraventa entre hermanos; conviene estudiarlo antes de firmar.
• Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir la división judicial, que normalmente termina en subasta. Antes de llegar ahí hay alternativas: lo contamos en conflictos entre herederos.

Impuestos al vender una vivienda heredada

1. IRPF: la ganancia patrimonial

Cada heredero declara en su renta la ganancia de su parte: la diferencia entre el precio de venta (menos los gastos de la venta) y el valor por el que se declaró la vivienda en el Impuesto de Sucesiones (más los gastos y tributos de la herencia que le correspondan). La ganancia tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %.

2. Plusvalía municipal de la venta

Al vender se paga otra vez la plusvalía municipal, ahora por el tiempo transcurrido desde la herencia hasta la venta. Si se vende por menos de lo que valía al heredarla, se puede acreditar que no ha habido incremento y no se paga (artículos 104 y 107 de la Ley de Haciendas Locales). Más detalles en plusvalía en una herencia.

3. Ojo con la reducción por vivienda habitual

Si en el Impuesto de Sucesiones aplicasteis la reducción del 95 % por la vivienda habitual del fallecido, hay que mantenerla un tiempo: diez años en Castilla-La Mancha y cinco en la Comunidad de Madrid. Si se vende antes, se pierde la reducción y hay que pagar la diferencia con intereses. Antes de poner el piso a la venta, haced los números: sucesiones en Castilla-La Mancha y sucesiones en Madrid.

Ejemplo

Tres hermanos heredan en Toledo un piso que declararon por 150.000 €. Los gastos de la herencia imputables al piso fueron 3.000 €. Dos años después lo venden por 180.000 €, con 5.400 € de inmobiliaria y 1.200 € de plusvalía municipal.

• Valor de adquisición: 153.000 € (51.000 € cada uno).
• Valor de transmisión: 180.000 − 6.600 = 173.400 € (57.800 € cada uno).
• Ganancia de cada hermano: 6.800 €.
• IRPF de cada uno: 6.000 € al 19 % + 800 € al 21 % = 1.308 €.

Si hubieran aplicado la reducción por vivienda habitual del fallecido, venderla a los dos años les obligaría además a regularizar el Impuesto de Sucesiones.

Gastos y papeles de la venta

• Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender.
• Últimos recibos del IBI y certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente.
• Comisión de la inmobiliaria, si la hay.
• Cancelación de la hipoteca pendiente, si el fallecido la tenía.

Si un heredero no vive en España

Si alguno de los vendedores no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio que le corresponde e ingresarlo en Hacienda a cuenta de su impuesto. Ese heredero tendrá después que declarar la ganancia como no residente.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso heredado?

Depende de la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia. Si se vende por un precio parecido, la ganancia es pequeña. Te lo explicamos en herencia y declaración de la renta.

¿Me libro del IRPF si tengo más de 65 años?

Solo si la vivienda que vendes es tu propia vivienda habitual. La casa heredada de tus padres, si no vivías en ella, no cumple ese requisito.

¿Conviene vender rápido?

Vender pronto reduce la ganancia y los gastos de mantenimiento, pero puede hacer perder la reducción por vivienda habitual. Cada caso necesita sus números.

¿Puede un hermano impedir la venta?

Puede negarse a vender, pero no obligar a los demás a seguir en proindiviso indefinidamente: cualquiera puede pedir la división.

Para tener la visión completa, consulta nuestra guía: Cómo tramitar una herencia paso a paso. También te puede interesar: partición de herencias y cuentas bancarias de un fallecido.

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Contenido actualizado el 12 de octubre de 2026. Información general; la solución concreta depende de las circunstancias de cada herencia y de la normativa vigente.

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