Muchos propietarios de locales, han pensado alguna vez en habilitar ese espacio como una vivienda, realizando las obras pertinentes para su adecuación. Sin embargo, antes de plantearte realizar una inversión de este tipo, debes conocer los requisitos legales exigibles por parte de la comunidad de propietarios.
Si es tu caso y te estás planteando acondicionar un local para un uso no comercial, es imprescindible que la comunidad de vecinos de forma unánime autorice el cambio del uso que originariamente tenía el local.
En caso de no obtener la unanimidad de todos los propietarios, es aconsejable no continuar con la reforma o reformas estimadas ya que podrían pedir la nulidad de la inscripción registral del cambio del uso del inmueble para la transformación del espacio.
La jurisprudencia señala que, en el ámbito de la propiedad horizontal, es posible establecer limitaciones o prohibiciones que atiendan al interés general de la comunidad. Dichas limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso del inmueble en el ámbito de la propiedad privada deben constar de forma expresa a fin de tener eficacia frente a tercero en el Registro de la Propiedad. Es decir, todo cambio que deseemos ejecutar sobre el uso de un espacio, debe tener constancia en el Registro de la Propiedad.
Del mismo modo, la jurisprudencia también señala que existe plena libertad para establecer el uso de un inmueble en una propiedad horizontal, por lo que los propietarios no pueden verse privados en su derecho a la utilización del inmueble, a no ser que esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca limitado por el régimen de la propiedad horizontal o en su regulación estatutaria.
Es decir, debemos tener en cuenta la regulación de la comunidad para gestionar los pasos legales que cada propietario debe emprender antes de modificar o alterar el uso de un local a vivienda.
No hay prohibición expresa en los estatus, ¿necesito consentimiento unánime?
El consentimiento unánime es siempre obligatorio aunque no exista una prohibición expresa en los estatutos, siempre y cuando la transformación del espacio altere parte de un elemento común del edificio (fachada, abrir puertas en zonas comunes o similares) o si las cuotas de contribución a la comunidad pueden verse alteradas.
No se requerirá consentimiento de la comunidad de propietarios en los siguientes supuestos:
- Cuando no exista una limitación y/o prohibición expresa del cambio en el uso en el título constitutivo.
- Siempre y cuando no altere elementos comunes.
- Siempre y cuando las cuotas de participación no se vean alteradas.
Urbanismo
Es importante que tengas en cuenta que desde el punto de vista administrativo y urbanístico, cada Comunidad Autónoma cuenta con su propia legislación en la que se establecen limitaciones, condiciones y prohibiciones en el uso y aprovechamiento de los espacios comerciales.
En Nuño Jiménez Asesores te ayudamos a realizar el cambio de uso de un local a vivienda, llevando a cabo todos los trámites necesarios para la cédula de habitabilidad y la gestión del certificado energético.
